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Castigo para los malos olores

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La ley no contempla sanciones para los vecinos de una comunidad de copropietarios que generan malos olores.

 

Pero pueden autogenerarse normativas para regular el tema. Explica la abogada Andrea Duarte: “no existe regulación en la Ley de Copropiedad, de manera que debemos guiarnos por las normas genéricas de esa normativa, la cual dispone en su artículo 32 que las unidades deben usarse de manera tal de no perturbar la vida de los demás comuneros y no ejecutar actos que comprometan la habitabilidad del condominio. Y como es evidente, los malos olores que despide una cocina y que ingresan por las logias hacia los departamentos vecinos es una flagrante infracción a esta obligación“.

 Afirma la abogada que los copropietarios “tienen el derecho a no ser víctimas de estos olores y hacer presente la situación a fin de que la asamblea o el comité tomen la determinación de regir la materia mediante la dictación de un reglamento interno o un simple acuerdo de asamblea y sancionar con multa los infractores o, mejor aún, tomar la determinación de denunciar a quienes infrinjan el acuerdo“. El problema es que muy pocos reglamentos de copropiedad reglamentan el tema de los malos olores. “La mayoría de los que sí lo hacen corresponden a reglamentos de edificios del año 2001 en adelante.

Por lo general sólo indican que 'se prohíbe generar malos olores' pero no fija normas que deba seguir el comunero para evitar expeler olor en su vida diaria. Y ello es materia de un acuerdo de asamblea o reglamento interno“.

 Puede multarse a un propietario por los malos olores, siempre y cuando el reglamento permita aplicar multas y que sean gestionadas según el procedimiento establecido en la ley. Es decir, mediante reunión de comité, en sesión válidamente celebrada, donde concurran la mitad más uno de sus miembros y la determinación sea tomada por la mitad más uno de los presentes, o mediante acuerdo de asamblea ordinaria válidamente celebrada. El cobro de la sanción tiene sus bemoles, porque el comunero no va a pagar la multa porque, en estricto rigor, no forman parte del gasto común, por lo que volvemos al círculo vicioso que estos temas generan“.

 Por eso, dice, más que imponer multas, lo importante es llegar a acuerdos, que prevengan estos conflictos. “Generalmente el problema se produce por dos causas: primero, el mal sistema de evacuación de olores propio de un mal diseño del edificio. Esto se arregla mediante la correspondiente demanda civil contra la empresa inmobiliaria, aunque dudo que alguna comunidad se anime a hacerlo por un asunto que parece tan simple. Y segundo, por el desconocimiento que tiene la gente acerca de la manera de cocinar eficientemente y adecuadamente sus alimentos -como por ejemplo, cocinar un bife a la plancha con la llama fuerte, sin tapa y sin encender la campana que absorbe olores- y por la deficiente mantención de los artefactos de cocina tales como la misma campana“.

 Y dice que esto último es responsabilidad propia del comunero: al artículo 6 del Reglamento de la Ley 19.537 dispone que son de cargo del propietario la mantención y reparación de su unidad“. A veces, resolver el tema es cosa de buena voluntad. Olores externos Señala la abogada Andrea Duarte que cuando el mal olor proviene desde el exterior del edificio -como un restaurante o una industria vecina- “existe una normativa que regula la generación de malos olores proveniente de esta clase de fuentes, de manera que habrá que hacer la correspondiente denuncia ante el juez de Policía Local para que luego de un proceso sancione al dueño de la fuente contaminante.

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